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KompaktanalysePreis- und Mietentwicklungen von Wohnimmobilien in Deutschland im Zehnjahreszeitraum 2012 bis 2021 Preis: 30,- EURBestellen

Preis- und Mietentwicklungen von Wohnimmobilien in Deutschland im Zehnjahreszeitraum 2012 bis 2021


Im Zeitraum 2012 bis 2021 haben sich Wohnimmobilien durch die Bank weg extrem verteuert. Die Bundesbank geht von Preisübertreibungen von bis zu 40 % aus. Die Wohnungsmieten sind weniger extrem gestiegen. Für Neubauten ergibt sich eine jährliche Mieterlössteigerung von durchschnittlich rund 4 % p.a. Bestandsobjekte liegen bei einer Steigerungsrate von 2,6 %, p.a.

Die Preissteigerungen bilden den jeweiligen Marktwert bzw. Verkehrswert ab. Der Verkehrswert stellt die Grundlage für die Bestimmung des Beleihungswertes dar. Vereinfacht betrachtet soll der Beleihungswert einen dauerhaft erzielbaren Verkaufspreis darstellen, der auch in rezessiven Marktphasen bei rückläufigen Preisentwicklungen die Rückführung des Hypothekendarlehens sowie der Darlehenszinsen sicherstellt. Der Gesetzgeber sieht mit dem Pfandbriefgesetz bestimmte Beleihungsgrenzen vor.

Aufgrund der signifikanten Preissteigerungen sind die absoluten Beleihungswerte in Euro durch die Bezugnahme auf aktuelle Verkehrswerte zwangsläufig „mitgestiegen“. Das wiederum für zu ebenfalls massiv angestiegenen absoluten Beleihungsgrenzen. Privatkäufer gehen daher aufgrund der Preisübertreibungen massive Abwertungsrisiken ein. Je nach Höhe des für den Immobilienkauf aufgenommenen Darlehens gesellen sich entsprechende Fremdfinanzierungsrisiken hinzu.

Im vergangenen Jahr lag die Inflationsrate bei 3,1 %, was dem höchsten Stand seit dem Jahr 1993 entspricht. Im März 2022 kletterte die Inflationsrate auf den höchsten Stand seit den fünfziger Jahren. Hierzu führt das statistische Bundesamt aus, dass bei hohen Inflationsraten üblicherweise die Zinsen erhöht werden. Laut einer aktuellen Umfrage des Ifo Instituts unter 145 ProfessorInnen fordern die Volkswirte zur Eindämmung der Inflation eine sofortige Zinserhöhung. Kein Wunder, in der Theorie liegt das Ziel der europäischen Zentralbank bei einer Inflationsrate 2 % p.a.

Hinzu kommen wenig angenehme Überraschungen. Im vergangenen Jahr konnte man einen Liter Superbenzin für € 1,58 tanken. Aktuell liegen wir bei gut € 2,00. Das entspricht einer „spontanen“ Preiserhöhung von immerhin 27 %. Entsprechend verteuern sich die Heizkosten von Wohnimmobilien. Und was bewirkt diese Entwicklung? Sie trägt ihrerseits vital zu einer weiter steigenden Inflationsrate bei.

Für Privatinvestoren die aktuell über den Erwerb einer Wohnimmobilie nachdenken, ergeben sich im wahrsten Sinne des Wortes inflationäre Risiken auf höchstem Preisniveau. Im Zuge der Umsetzung des Traums vom eigenen Heim ist derzeit jede Art von Euphorie unangebracht. Vielmehr ist höchste Vorsicht geboten. Wer den Kapitaldienst nicht dauerhaft leisten kann setzt sich dem Risiko der Zwangsversteigerung aus. Im Einzelfall kann der ursprüngliche Käufer nach dem Verlust des Daches über den Kopf auf Schulden hocken bleiben.

Die Zeichen stehen auf Sturm. Niemand sollte sich von Werbesprüchen nach dem Motto „günstiger finanzieren geht nicht“ blenden lassen. Der laufende Darlehenszins lässt sich für eine bestimmte Periode festzurren. Die jährliche Tilgungsrate hängt von dem jeweiligen Haushaltseinkommen ab und übersteigt im Regelfall nicht die 2-Prozent-Marke. Der Schiffbruch tritt ein wenn zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung die Beleihungswerte multipliziert mit der Beleihungsgrenze aufgrund gesunkener Preise nicht ausreichen um das aufgenommene Darlehen zurückführen zu können. Wenn zu diesem Zeitpunkt Wohnimmobilien nicht mehr weggehen wie warme Semmel setzt sich eine Abwärtsspirale in Gang. Immer mehr Eigentümer müssen sich in die Schlange der Notverkäufer einreihen, wodurch das Angebot die Nachfrage übersteigt. Eine derartige Situation kann sich über Jahre hinziehen, da bereits begonnene Bauprojekte das Angebot unweigerlich erhöhen.

Es kommt also darauf an, eine Kaufentscheidung eigenverantwortlich und besten informiert zu treffen und die Risiken nicht in die Hände anderer zu legen. Schon gar nicht wenn die Hände finanzielle Vorteile bei einem Kauf einheimsen.

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